Mga diskarte at pamamaraan para sa pagtatasa ng mga residential real estate object. Pagtatasa ng real estate: mga pamamaraan at diskarte. Mga bagong kinakailangan para sa pagtatasa ng real estate

06.06.2021

Depende sa mga variable na kadahilanan, ang mga pamamaraan para sa pagtantya sa gastos ng pabahay ay maaaring nahahati bilang mga sumusunod: kapaki-pakinabang, gastos at comparative.

Kinakailangang ipahiwatig na ang paggamit ng bawat pamamaraan ay dapat magbigay ng parehong resulta sa "perpektong merkado". Sa kasalukuyan, wala sa mga merkado ay hindi maaaring tinatawag na perpektong (demand at panukala ay hindi sa punto ng balanse, ang mga kalahok sa merkado ay may sariling hindi kumpletong impormasyon, ang mga organisasyon ay hindi sapat na mahusay, atbp.). Kaya, ang mga pamamaraan na ito ay maaaring magbigay ng iba't ibang mga resulta.

Sa esensya, ang paraan ng pagtatasa ng pabahay ay dapat isaalang-alang ang istraktura ng mga daloy ng salapi na nabuo sa pabahay market, katulad:

cash flow, na kung saan ay nabuo sa pagtatayo ng real estate at pagpapanatili nito;
cash flow, na kung saan ay nabuo sa pagbebenta ng pabahay pagbili at pagbebenta;
karagdagang daloy ng salapi na nabuo sa pagpapatupad ng mga serbisyo ng third-party (halimbawa, pag-aayos ng trabaho);
pagbabayad ng mga singil sa utility ng may-ari.

Kumikitang diskarte

Ang diskarte sa kita ay kadalasang inilalapat sa pagtatasa ng halaga ng negosyo. Ang pamamaraang ito ay nagpapahiwatig ng pagkalkula ng presyo ng samahan batay sa kasalukuyang halaga nito na inaasahan sa hinaharap ng kita at pinaghihinalaang mga panganib. Bilang bahagi ng diskarte sa kita, ang paraan ng diskwento na daloy ng salapi ay ginagamit. Kapag sinusuri ang residential real estate, ang diskarte na ito ay madalas na ginagamit.

Ito ay kaugalian na makilala sa pagitan ng dalawang uri ng daloy ng salapi. Ang una ay nabuo sa kapinsalaan ng sariling kabisera (ang tinatawag na cash flow para sa equity, English Equity Cash Flows, ECF). Ang pangalawa ay nabuo sa kapinsalaan ng lahat ng mga pondo na namuhunan (cash flow para sa lahat ng invested capital, English capitalcashflows, CCF). Sa parehong mga modelo, ang cash flow ay maaaring kalkulahin bilang ang nominal (sa kasalukuyang mga presyo) at ang tunay (na may susog sa rate ng implasyon), depende sa mga layunin ng pagtatasa.

Ang modelo ng CCF ay pangunahing ginagamit sa pagtatasa ng mga organisasyon na nagpapatupad ng iba't ibang gawain. Halimbawa, maaari itong: pagmimina at pagbebenta ng mga hilaw na materyales, produksyon ng sariling mga produkto at pagpapatupad nito, ang pagkakaloob ng mga serbisyo ng logistik. Gayunpaman, bilang Propesor A.G. Mga Tala Gryaznova, sa praktikal na aktibidad, ang modelo ng cash flow ng equity, habang ang cash flow model ng lahat ng mga pondo na namuhunan, sa opinyon nito, ay mas mababa sa demand para sa pagtatasa ng halaga ng mga kumpanya ng Russia. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang mga organisasyon ay hindi nagpapatupad ng mga scheme ng pagpopondo ng financing na katulad ng mga ginagamit ng mga kumpanya sa mga bansa sa Kanluran, kung saan ang tinukoy na paraan ay unang ipinatupad. Upang masuri ang pabahay, ang parehong mga pamamaraan ay inilalapat, dahil sa ang katunayan na posible na kalkulahin ang dami ng lahat ng mga pondo na namuhunan, dahil ang bawat bagay ng residential real estate ay nakikita ng samahan bilang isa pang proyekto sa pamumuhunan.

Diskarte sa gastos

Ang diskarte sa gastos ay tinatawag ding ari-arian. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang halaga ng bagay ng residential real estate ay maaaring ituring na isinasaalang-alang ang mga gastos.

May kaugnayan sa implasyon, ang mga pagbabago sa mga kondisyon sa merkado, pati na rin ang mga pamamaraan ng accounting, ang pagdadala ng halaga ng mga asset at pananagutan ay hindi tumutugma sa kanilang halaga sa pamilihan. Bilang resulta, ang pagtatasa ng gastos ng residential real estate ay nagpapahiwatig ng mga pagsasaayos sa mga tagapagpahiwatig ng accounting.

Sa unang yugto, ang halaga ng pamilihan ng lahat ng mga asset at obligasyon ng kumpanya ay tinatayang. Susunod, ang halaga ng mga obligasyon ay isinumite mula sa makatwirang halaga ng merkado ng mga asset. Bilang resulta ng pagkilos na ito, ang isang tinatayang gastos ng sariling kabisera ng organisasyon ay nabuo.

Comparative approach.

Ang isang comparative approach ay nagpapahiwatig na ang pagtatasa ng kasalukuyang halaga ng kumpanya ay isang tinatayang halaga ng pagbebenta nito sa ilalim ng nabuo na merkado. Sa ibang salita, ang presyo ng pagbebenta ng isang maihahambing na kumpanya ay itinuturing na pinakamalapit sa tunay na presyo, na naayos ng merkado. Dahil sa ang katunayan na mayroong isang malaking bilang ng mga maihahambing na bagay sa pabahay merkado, ang paraan na ito ay maaaring matagumpay na ginagamit sa pagtatasa ng gastos ng residential real estate bagay.

Ang pagtukoy sa gastos ng pabahay na may layunin at independiyenteng mga kondisyon sa merkado ay ang pangunahing bentahe ng diskarte na ito. Ang gawain ng appraiser sa loob ng balangkas ng diskarte na ito ay binubuo lamang ng mga pagbabago upang matiyak ang paghahambing ng residential real estate. Kasabay nito, ang mga kapaki-pakinabang at mga diskarte sa gastos ng gastos ng mga gastos sa pabahay ay ginagamit lamang batay sa mga kalkulasyon.

Disadvantages ng isang comparative approach.

Kasabay nito, ang itinuturing na diskarte ay batay lamang sa mga resulta ng retrospective at hindi isinasaalang-alang ang mga prospect para sa pagpapaunlad ng pabahay, na maaaring positibo at nakakaapekto sa pagtatasa. Gayundin, ang comparative approach ay nangangailangan ng isang malawak na database na pinag-aaralan ang pabahay na bagay at isang potensyal na maihahambing na buhay na real estate mula sa iba't ibang panig. Ang koleksyon ng naturang data ay lubhang mahal sa mga tuntunin ng oras, paggawa at pinansiyal na mga mapagkukunan. Ang paggamit ng isang comparative approach ay limitado sa kawalan ng unibersal na mga pamamaraan sa pagtatasa. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang proseso ng pagpili ng maihahambing na mga bagay sa real estate ay higit sa lahat ay nagsasangkot sa subjective na paghatol ng appraiser, pati na rin ang pagpapatupad ng mga kinakailangang pagbabago. Dapat pansinin na ang comparative approach bilang isang buo at ang paraan ng comparative coefficients sa partikular ay hindi nakatanggap ng angkop na pagsasabog sa Russian practice dahil sa mga detalye ng sitwasyon sa merkado, na kung saan ay nailalarawan sa pamamagitan ng hindi pagkumpleto at hindi gaanong halaga ng pagmamasid.

Summing up, dapat sabihin na ang paggamit ng isang comparative paraan para sa pagtatasa ng mga residential real estate object ay lubhang mahirap. Ang mga merkado ng pabahay ay napapailalim sa mga makabuluhang pagbabago sa kondyunahan sa panahon ng sapat na maliit na panahon, na nagpapataw ng ilang mga paghihigpit sa diskarte sa gastos para sa mga organisasyong iyon na ang mga pangunahing pondo ay nabuo sa pangkalahatan batay sa na-import na kagamitan at depende sa pangunahing hiniram na pagpopondo. Sa kasong ito, ang discrete pagkalkula ng gastos (halimbawa, sa isang buwanang batayan) ay maaaring makagawa ng makabuluhang iba't ibang mga halaga, na gumagawa ng mga halaga ng pagtatasa ng di-may-katuturang pang-ekonomiyang katotohanan at kumplikado ng pagbuo ng hindi lamang pang-matagalang , kundi pati na rin ang operating policy sa pamamahala ng gastos.

Output.

Sa ilalim ng mga kondisyong ito, ayon sa may-akda, ang pinaka-maaasahang diskarte sa pagsusuri at pamamahala ng gastos ng mga pasilidad ng pabahay ay kapaki-pakinabang gamit ang paraan ng diskwento na daloy ng salapi, kung saan ang timbang na average na halaga ng kabisera ay ginagamit bilang isang diskwento rate (kinakalkula sa pamamagitan ng paggamit ng isang . Mga modelo ng Damodaran at Capm). Ang abot-tanaw ng pagkalkula ng net cash flow mula sa lahat ng higit sa kapital ay dapat na ginawa ng mga halaga ng hindi hihigit sa limang taon sa paggamit ng tagapagpahiwatig ng gastos sa post-hindi mainit na panahon. Bilang resulta ng pagtatasa ng residential real estate, sa isang banda, ang mga dalubhasang trend ay isinasaalang-alang, at sa kabilang banda, ang pagtatasa ay hindi napapailalim sa mga pagbabago sa panandaliang limitasyon sa mga tagapagpahiwatig ng pabahay ng pabahay (dahil mayroon silang isang Hindi gaanong mahalaga ang epekto sa mga taya ng walang panganib at default na pagkalat, na nakasalalay sa rating ng pautang ng mga developer.

1. comparative approach.

Ang isang comparative assessment approach ay isang hanay ng mga paraan ng pagtatantya ng halaga batay sa paghahambing ng object ng pagtatasa na may mga analogues sa paggalang na may impormasyon tungkol sa mga presyo ng transaksyon sa kanila.

Mga tuntunin ng application ng isang comparative approach:

1. Ang bagay ay hindi dapat maging kakaiba.

2. Ang impormasyon ay dapat na komprehensibo, kabilang ang mga kondisyon para sa paggawa ng mga transaksyon.

3. Ang mga kadahilanan na nakakaapekto sa gastos ng kumpara sa mga analogue ng tinatayang real estate ay dapat na maihahambing.

Mga pangunahing kinakailangan para sa analogue:

Ang analogue ay katulad ng object ng pagtatasa sa pangunahing pang-ekonomiya, materyal, teknikal at iba pang mga katangian;

Katulad na mga tuntunin ng transaksyon.

Ang comparative approach ay batay sa mga prinsipyo:

Pagpapalit;

Balanse;

Supply at demand.

Mga yugto ng isang comparative approach:

Pananaliksik sa merkado;

Pagkolekta at pagpapatunay ng katumpakan ng impormasyon tungkol sa pagbebenta o kamakailan-lamang na ibinebenta analogues ng object pagtatasa;

Paghahambing ng data sa napiling analogues at object ng pagtatasa;

Pagsasaayos ng mga presyo ng benta ng mga napiling analogues alinsunod sa mga pagkakaiba mula sa object ng pagtatasa;

Pagtatakda ng halaga ng object sa pagtatasa.

Upang matukoy ang huling halaga ng tinantyang real estate ay nangangailangan ng pagsasaayos ng mga maihahambing na benta. Ang pagkalkula at pagsasaayos ay ginawa batay sa isang lohikal na pagtatasa ng mga nakaraang kalkulasyon, isinasaalang-alang ang kahalagahan ng bawat tagapagpahiwatig. Ang pinakamahalaga ay ang eksaktong kahulugan ng mga coefficients ng pagwawasto.

Mga bentahe ng isang comparative approach:

1. Sa kabuuang halaga, ang opinyon ng mga tipikal na nagbebenta at mamimili ay makikita.

2. Ang mga presyo ng pagbebenta ay sumasalamin sa pagbabago sa mga kondisyon sa pananalapi at implasyon.

3. Statically justified.

4. Ang mga pagsasaayos ay ginawa sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga inihambing na bagay.

5. Madaling sapat upang magamit at nagbibigay ng maaasahang mga resulta.

Mga disadvantages ng isang comparative approach:

1. Mga pagkakaiba sa mga benta.

2. Ang pagiging kumplikado ng pagkolekta ng impormasyon tungkol sa mga praktikal na presyo ng benta.

3. Problema ng pagkolekta ng impormasyon tungkol sa mga partikular na kondisyon ng transaksyon.

4. Pag-asa sa aktibidad ng merkado.

5. Pag-asa sa katatagan ng merkado.

6. Ang pagiging kumplikado ng koordinasyon ng data sa makabuluhang iba't ibang mga benta.

2. Host diskarte

Host diskarte - \u003d Ito ay isang hanay ng mga pamamaraan ng pagtatasa batay sa pagpapasiya ng mga gastos na kinakailangan upang ibalik o palitan ang bagay ng pagtatasa, isinasaalang-alang ang naipon na wear. Ito ay batay sa palagay na ang bumibili ay hindi magbabayad para sa tapos na bagay nang higit pa kaysa sa paglikha ng isang bagay na katulad ng utility.

Kapag nag-aaplay ng diskarte na ito, ang mga gastos ng mamumuhunan ay isinasaalang-alang, at hindi isang kontratista.

Ang batayan ng diskarte na ito ay ang prinsipyo ng pagpapalit.

Kinakailangan ang impormasyon para sa paggamit ng diskarte sa gastos:

Antas ng sahod;

Ang magnitude ng overhead;

Mga gastos sa kagamitan;

Ang mga rate ng tubo ng mga tagapagtayo sa rehiyon;

Mga presyo ng merkado para sa mga materyales sa gusali.

Mga yugto ng diskarte sa gastos:

Pagkalkula ng halaga ng lupa plot na isinasaalang-alang ang pinaka mahusay na paggamit (s);

Pagkalkula ng gastos ng bagong konstruksiyon ng tinatayang mga gusali (na may Na);

Pagkalkula ng Accumulated Wear (at H):

Pisikal na wear - magsuot na nauugnay sa isang pagbaba sa pagganap ng bagay bilang isang resulta ng natural na pisikal na pag-iipon at ang impluwensiya ng panlabas na salungat na mga kadahilanan;

Functional wear - wear dahil sa hindi pagkakapare-pareho na may modernong mga kinakailangan para sa mga naturang bagay;

Exterior wear - magsuot bilang isang resulta ng mga pagbabago sa panlabas na pang-ekonomiyang mga kadahilanan;

Pagkalkula ng gastos ng mga pagpapabuti na isinasaalang-alang ang naipon na wear

Su \u003d may ns -с at

Pagpapasiya ng huling halaga ng real estate

May zp \u003d may z + c u.

Mga bentahe ng diskarte sa gastos:

1. Kapag sinusuri ang mga bagong bagay, ang posibilidad ng gastos ay pinaka maaasahan.

2. Ang diskarte na ito ay angkop o posible lamang sa mga sumusunod na kaso:

Pagtatasa ng pinakamahusay at pinaka-epektibong balangkas ng lupa;

Teknikal at pang-ekonomiyang pagtatasa ng bagong konstruksiyon at pagpapabuti;

Pagsusuri ng socio-state at special facility;

Pagsusuri ng mga bagay sa mga mababang-epektibong mga merkado;

Pagtatasa para sa mga layunin ng seguro at buwis.

Mga disadvantages ng diskarte sa gastos:

1. Ang mga gastos ay hindi palaging katumbas sa halaga ng pamilihan.

2. Ang mga pagtatangka upang makamit ang isang mas tumpak na resulta ng pagtatasa ay sinamahan ng mabilis na pagtaas sa mga gastos sa paggawa.

3. Hindi pagsunod sa mga gastos sa pagkuha ng isang tinatayang gastos sa mga gastos sa real estate para sa bagong konstruksiyon ng eksaktong parehong bagay, dahil ang naipon na wear ay ibabawas mula sa gastos ng konstruksiyon.

4. Ang problema ng pagkalkula ng gastos ng pagpaparami ng mga lumang gusali.

5. Ang pagiging kumplikado ng pagtukoy ng magnitude ng naipon na wear ng mga lumang gusali at istruktura.

6. Isang hiwalay na pagtatasa ng balangkas ng lupa mula sa mga gusali.

7. Ang problema ng pagtatasa ng lupa plots sa Russia.

3. kumikitang diskarte

Ang diskarte sa kita ay batay sa ang katunayan na ang halaga ng real estate kung saan ang kabisera ay namuhunan, ay dapat sumunod sa kasalukuyang pagtatasa ng kalidad at halaga ng kita, kung saan ang ari-arian na ito ay may kakayahang magdala.

Ang diskarte sa kita ay isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtantya ng halaga ng real estate batay sa pagpapasiya ng kasalukuyang halaga ng inaasahang kita mula dito.

Ang pangunahing pangunang kailangan para sa pagkalkula ng gastos tulad ng diskarte ay upang i-lease ang real estate object. Upang i-convert ang mga kita sa hinaharap mula sa real estate sa kasalukuyang halaga, ang capitalization ng kita ay isinasagawa.

Ang capitalization ng kita ay isang proseso na tumutukoy sa kaugnayan ng hinaharap na kita at ang kasalukuyang halaga ng bagay.

Pangunahing formula para sa kumikitang diskarte (IRV - Formula):

pagsusuri ng gastos sa real estate

kung saan v ay ang halaga ng real estate,

Ako - inaasahang kita mula sa tinatayang real estate. Sa ilalim ng kita ay karaniwang ipinahiwatig ng purong operating income, na kung saan ay may kakayahang magdala ng real estate para sa panahon,

R ay isang kita o kita rate ay isang koepisyent o rate ng capitalization.

Ang ratio ng capitalization ay ang rate ng kita na sumasalamin sa ugnayan sa pagitan ng kita at gastos ng object ng pagtatasa.

Makilala ang dalawang uri ng capitalization:

Direktang capitalization;

Capitalization ng kita sa rate ng return on capital.

Sa direktang capitalization, dalawang magnitude ay itinuturing na: taunang kita at isang capitalization rate.

Ang rate ng capitalization ay ang ratio ng halaga ng merkado ng ari-arian sa kanilang dinala sa kanilang netong kita.

Ang inaasahang kita ay tinutukoy bilang isang resulta ng pagtatasa ng mga kita sa panahon ng pagmamay-ari ng real estate.

Ang diskwento rate ay ang pamantayan ng isang komplikadong porsyento, na inilalapat kapag muling kinalkula sa isang tiyak na punto sa oras ng gastos ng mga daloy ng salapi na nagreresulta mula sa paggamit ng ari-arian.

Mga yugto ng diskarte sa kita:

1. Pagkalkula ng kabuuan ng lahat ng posibleng mga resibo mula sa object ng pagtatasa.

2. Pagkalkula ng wastong kabuuang kita.

3. Pagkalkula ng mga gastos na may kaugnayan sa object ng pagtatasa:

Kondisyon na pare-pareho;

Kondisyon variable (pagpapatakbo);

Mga reserba.

4. Pagtukoy sa halaga ng purong kita sa pagpapatakbo.

5. Pagbabagong-anyo ng inaasahang kita sa kasalukuyang halaga.

Kapag kinakailangang gumawa ng deal ng real estate, kinakailangan upang masuri ang halaga nito. Upang gawin ang pamamaraang ito nang walang espesyal na kaalaman - "sa mata" ay halos imposible, dahil para sa kailangan mo upang maayos na ilapat ang mga tool sa pagtatasa - mga diskarte at pamamaraan na pinamamahalaan ng mga pamantayan ng pederal. Ang figure na kumakatawan sa eksperto sa ulat ay dapat na tumpak. Para sa layuning ito, hanapin at pag-aralan ng mga eksperto ang malaking halaga ng impormasyon, habang ang lahat ng kanilang mga pagkilos ay tumutugma sa itinatag na mga algorithm sa pagtatrabaho.

Pagpili ng diskarte

Ang bawat uri at uri ng ari-arian ay nagpapatupad ng isang kumplikadong mga diskarte na naglalaman ng ilang mga pamamaraan. Pag-aaralan ang object ng pagtatasa, pinipili ng dalubhasa ang angkop na mga tool upang gumana nang mahusay para sa pag-aaral ng mga tiyak at karaniwang mga katangian ng partikular na real estate. Para sa mga tipikal na bagay na may malaking bilang ng mga comparatable analogs sa Moscow, ang isang comparative approach ay inilalapat. Ang paggamit ng pamamaraan ay maipapayo at sa pagtatasa ng mga plots ng lupa, mga pribadong bahay.

Kung, halimbawa, ang trabaho ay isinasagawa sa isang natatanging bagay, bihira sa arkitektura nito, o may mga istruktura, sabihin nating isang diskarte sa gastos. Sa ganitong mga kaso, halos imposible na makahanap ng real estate na may katulad na mga katangian sa bukas na merkado, samakatuwid ay tinatantya lamang ng mga eksperto ang gastos ng gusali. Ang isang diskarte sa kita ay inilalapat sa mga komersyal na bagay. Isaalang-alang ang mga tampok ng bawat diskarte nang hiwalay.

Comparative approach.

Kung ang isang espesyalista ay isang gawain - upang ihambing ang bagay ng pagtatasa na may maraming katulad, o ang parehong mga bagay, ang impormasyon sa halaga ng pamilihan na nasa pampublikong domain sa network, o tinukoy sa mga pana-panahong mga kopya, ang mga analogue ay inihambing . Ang ganitong kahulugan ay ipinahiwatig sa Federal Standard No. 1 (Clause 12). Ang talata 13 sa parehong FSO ay nagsabi na ang impormasyon tungkol sa mga presyo ng natanto na mga transaksyon ay maaaring gamitin para sa mga kalkulasyon, o nag-aalok ng mga presyo. Kung ang impormasyon tungkol sa dokumentado na gumanap ng mga transaksyon ay kumpidensyal at nasa database, ang pag-access sa kung saan ay nawawala, ang appraiser ay nabigo upang mangolekta ng data sa unang yugto ng operasyon. Para sa kadahilanang ito, ang mga eksperto ay gumagamit ng impormasyon mula sa mga bukas na pinagkukunan, ngunit hindi na tungkol sa pagbebenta ng mga presyo, ngunit tungkol sa mga presyo ng pagpepresyo.

Ang analogue ay dapat na maihahambing sa isang object sa pagtatasa para sa maraming partikular na gastos: teknikal, pang-ekonomiya, panlipunan at materyal. Ang pinaka-katulad na real estate ay dapat nabibilang sa isang segment ng merkado at maihahambing sa isang real estate sa pamamagitan ng mga kadahilanan na nabuo sa pamamagitan ng presyo.

Ang mga katulad na katangian ay nag-aaplay ng ilang mga kinakailangan:

Uri at klase ng gusali;
Heograpikal na lokasyon;
Lugar;
Sahig;
Kondisyon, kalidad ng pagtatapos;
Mga katangian ng konstruksiyon;
Mga materyales ng mga pader, finishes, karagdagang mga elemento;
Landscaling ng teritoryo;
Pag-unlad ng imprastraktura;
Prestige ng distrito at marami pang iba.

Napakahalaga na gawin ang pagpili ng mga analogue, na matatagpuan sa mga gusali ng parehong uri at klase bilang isang pagtatantya na bagay. Kung, sa ilang mga parameter, ang mga katulad na katangian ay naiiba mula sa tinantyang bagay, pagkatapos ay sa proseso ng pagkalkula, ang kanilang gastos ay nababagay.

Sa paghahanap ng mga analogue appraiser tangkilikin ang data na nai-publish sa media, sa mga site ng real estate, mga espesyal na serbisyo, at makipagtulungan din sa mga malalaking ahensya ng transaksyon sa real estate na nagbibigay ng impormasyon mula sa kanilang mga database.

Paraan

Ang comparative analysis paraan ay isa sa mga tool ng isang comparative diskarte batay sa nagtatrabaho sa mga transaksyon para sa mga benta ng mga katulad na real estate.
Paraan ng pagmomodelo sa pagpepresyo ng merkado. Bilang bahagi ng pamamaraan, ang isang espesyalista ay bumubuo ng linear, o dependency ng multiplikasyon, na pinag-aaralan ang isang malaking bilang ng statistical data ng ipinatupad na mga transaksyon na may maihahambing na mga bagay.

Kumikitang diskarte

Ang diskarte na ito sa pagtukoy sa halaga ng merkado ay upang kalkulahin ang mga pagtataya ng inaasahang mamimili ng kita mula sa bagay. Ang pamamaraan na ito ay inilalapat lamang para sa real estate, nagdadala ng teorya ng kita sa buong buhay. Ito ay batay sa 4 na prinsipyo: epektibong paggamit, maghintay, demand at supply, pagpapalit. Ang gastos ay kinakalkula sa pamamagitan ng pag-capitalize ng kasalukuyang kita para sa 365 araw, na nagdala ng bagay, o sa pamamagitan ng pagbawas ng pag-asa ng kita sa hinaharap. Ang panahon na hinulaang ng appraiser ay hindi bababa sa 5 taon. Ang tubo ay isinasaalang-alang din mula sa isang posibleng pagbebenta ng isang komersyal na real estate.

Bilang resulta, ang isang target na halaga sa pamilihan ay nakuha, na sumasalamin sa ani ng real estate, bilang isang epektibong asset at isang enterprise na nagdudulot ng kita sa mga may-ari nito. Ang diskarte sa kita ay isinasaalang-alang ang potensyal na pag-unlad ng mga programa ng pamumuhunan, mga pagkakataon para sa pagpapaunlad ng konduktor at iba pang mga sangkap pang-ekonomiya na maaaring makaapekto sa ari-arian na ito mula sa punto ng pananaw ng permanenteng kita mula dito. Kabilang sa mga ito ang halaga ng palitan, implasyon, mga pagbabago sa batas ng Russian Federation - lahat ng ito ay may positibo at negatibong epekto, kaya ang isang diskarte sa kita ay nagbibigay-daan sa amin upang tantyahin ang mga pagpipilian para sa pang-ekonomiyang pag-unlad ng bagay.

Ang pamamaraan para sa pagkalkula ng real estate ay isang diskarte sa kita - isang teknikal na kumplikadong proseso, dahil ang lahat ng mga kita na ang mga ekspertong pinag-aaralan ay ipinamamahagi sa paglipas ng panahon. Kapag pinag-aaralan, posible na gamitin ang mga pagtataya, pati na rin ang retrospective data na kinuha sa anumang panahon ng pagbubuwis ng bagay. Ang pangunahing kondisyon para sa mga kalkulasyon ay isang pag-aaral na maihahambing at tinatayang real estate ay dapat mangyari sa parehong batayan.

Paraan ng diskarte sa kita

Capitalization ng kita

Ang pamamaraan ay dahil sa kahulugan ng kita kapag ginagamit ang ari-arian para sa 1 taon sa pamamagitan ng paghahati sa isang numerical capitalization factor, o sa pamamagitan ng pagpaparami ito para sa panahon na kinakailangan para sa payback ng bagay at pagtanggap ng kabisera.

2. Kung ang kita na nakuha bilang isang resulta ng komersyal na paggamit ng bagay ay hindi matatag, ang paraan ng pagbawas ng mga daloy ng salapi ay inilalapat. Sa tulong ng pamamaraan, sinusuri ng espesyalista ang real estate, batay sa gastos ng mga kita sa pananalapi sa sandaling ito. Ang base para sa pagkalkula ng gastos ng kasalukuyang kita ay ang natitirang halaga at hula ng mga daloy ng salapi sa hinaharap.

Diskarte sa gastos

Kung kailangan mong suriin ang ilang mga pagpapabuti at mga transformation na nilikha sa real estate object, ito ay tinatayang gamit ang tinukoy na diskarte. Ang pamamaraan ay nagbibigay-daan sa isang bahagi sa isang solong halaga ng isang bagay. Ang pagkalkula ng gastos ay nangyayari, isinasaalang-alang ang mga gastos na kinakailangan upang mapabuti ang estado ng real estate sa mga tuntuning ito. Ang pagsusuot ng bagay ay sinusuri din, na kung saan ay higit pang isinumite sa pagtatasa gamit ang mga kinakailangang pagsasaayos. Upang malaman ang dami ng mga gastos, ang dalubhasa sa makasagisag sa pamamagitan ng mga kalkulasyon ay lumilikha ng tumpak na kopya ng bagay, na paulit-ulit ang lahat ng mga katangian nito, at ginagawang kinakalkula ang halaga nito. Ang pagtanggap na ito ay tinatawag na pagbawas ng gastos. Ang gastos ng pagpapalit ay ipinatutupad din, ang konsepto ng kung saan ay dahil sa bilang ng paggastos upang kopyahin ang "twins" ng tinantyang bagay sa mga tuntunin ng benepisyo nito, materyal na katangian at anumang iba pang mga correspondence.

Upang matukoy ang antas ng pagsusuot ng real estate, ang dalubhasa ay nagsasagawa ng isang pag-aaral ng pisikal na kondisyon nito, at sumusuri din kung magkano ang konstruksiyon ay pare-pareho sa utility na nagmula sa operasyon nito. Hindi lamang ang pag-iipon ng mga elemento ng materyal, kundi pati na rin sa ekonomiya ay hindi may kaugnayan, hindi pagkakapare-pareho sa pagganap na pagpapatupad.

Maaari mong gawin ang mga kinakailangang hakbang upang maalis ang wear, pag-alis ng mga kahihinatnan nito, ngunit sa ilang mga kaso ito ay nabigo. Kung ang halaga ng real estate sa libreng merkado ay hindi tumaas kapag aalisin ang wear, ito ay itinuturing na hindi maiiwasan at maalis. Kung ang halaga ng gastos ay nadagdagan, dahil ang pagpuksa ng pamumura ay idinagdag sa pagpapabuti, ang mga kondisyon para sa pag-aalis ng wear ay kanais-nais.

Depende sa mga gawain ng tinatayang pamamaraan at ang uri ng real estate, ang teknolohiya ay napili at angkop para dito.

Pamamaraan ng diskarte sa gastos

Gumaganap ng isang pagtatantya ng diskarte sa gastos, ang kumpanya na "Inaas" ay gumagamit ng paraan ng balanse at paglalaan. Kung ang iba pang mga pamamaraan ay inilalapat, sa dokumento ng pag-uulat, ito ay kinakailangan upang ipakita ang kapaki-pakinabang na paggamit.

Kapag nagtatrabaho sa isang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng negosyo, 2 mga diskarte ay ginagamit: ang paraan ng likidasyon at paraan ng malinis na mga ari-arian. Kung ang pagtatasa ng lupa ay isinasagawa, ang mga pamamaraan ay inilalapat: ang laang-gugulin, maihahambing na mga benta, capitalization ng lupa upa, ang pamamaraan ng nalalabi, ang paraan ng pag-unlad ng site, ang paraan ng paglipat.

Gamit ang paraan ng paglalaan, kinakalkula ng eksperto ang gastos ng isang bagay sa merkado, isang pagbabawas mula sa halagang ito na ginugol sa pagbabago. Ang pagsasanay na ito ay ipinamamahagi sa pagtatasa ng Earth at nagsasangkot ng pagkolekta ng mga presyo para sa mga presyo sa analogues kung saan mayroong isang tipikal na pag-unlad.
Ang pagma-map ng benta ay aktibong ginagamit sa isang comparative approach. Ang pamamaraan ay batay sa pagpili at pagtatasa ng mga transaksyon na may analogues ng tinantyang bagay, pati na rin sa gastos ng mga pagsasaayos.
Ang capitalization ng mga kita na nakuha bilang isang resulta ng lupa para sa upa ay batay sa paraan ng capitalization ng lupa upa.
Ang nalalabi ng pamamaraan ay katulad ng naunang paraan. Ngunit sa kasong ito, ang halaga ng kita ay kinakalkula sa pamamagitan ng pagpapanatili mula sa pangkalahatang kita mula sa pinaka-kapaki-pakinabang na paggamit ng bagay.
Kung sa panahon ng operasyon, ang isang lupang balangkas ay nahahati sa ilang mga indibidwal na bagay, ang dalubhasa ay katumbas ng halaga ng Earth sa halaga ng diskwento na daloy ng salapi, na ang pagkakaiba sa pagitan ng kita mula sa pagbebenta ng lupa at cash na paggasta sa pag-unlad nito .
Paglalapat ng diskarteng paglipat, isang espesyalista ay naghahanap ng isang kamakailang real estate real estate na may isang lupang balangkas na katulad ng object ng pagtatasa. Ang figure na nakuha sa panahon ng pagbebenta ay nahahati sa halaga ng lupa at ang mga gusali na umiiral sa teritoryo nito.
Sa pagtatasa ng mga gusali at istruktura, maraming hiwalay na mga diskarte ang ginagamit ng isang diskarte sa gastos, katulad:

1. Enement service tract. Tinutukoy ng eksperto ang halaga ng lahat ng mga elemento ng gusali, tulad ng pundasyon, nagsasapawan, harapan, atbp. Kinakailangan ang pagsusuot ng bawat isa sa kanila.

2. Paraan ng isang comparative unit. Ang mga partikular na gastos ay kinakalkula, batay sa kung saan ang gastos ng konstruksiyon ay ipinahayag. Sa turn, ang dami ng partikular na paggasta ay may kaugnayan sa mga yunit ng paghahambing na sumusukat sa mga katangian ng mga mamimili ng bagay.

3. paraan ng pagtatantya. Ang dalubhasa ay may kaugnayan sa gastos ng konstruksiyon na kinuha mula sa mga lumang pagtatantya na may kasalukuyang mga presyo.

Ang aming serbisyo

Ang anumang deal ng real estate ay nangangailangan ng isang indibidwal na diskarte, dahil ang proseso ay laging may mga nag-iisang nuances at kundisyon. Upang piliin ang pinakamainam na bahagi ng pamamaraan upang masuri ang bagay, batay sa propesyonal na kaalaman at mga batas ng mga batas, maaari lamang mataas na kwalipikadong dalubhasa. Nag-aalok ka ng Inteks ng real estate assessment sa mahusay na mga presyo sa Moscow at sa rehiyon. Makakatanggap ka ng hindi lamang isang karapat-dapat na ulat ng pagsusuri, kundi pati na rin ang buong legal na suporta sa mga gawain ng anumang pagiging kumplikado.

2.5.1. Comparative approach.

Comparative approach. Ang pagtatasa ay isang hanay ng mga pamamaraan ng pagtatantya ng halaga batay sa paghahambing ng object ng pagtatasa kasama ang mga analogo nito, na may paggalang na may impormasyon tungkol sa mga presyo ng mga transaksyon sa kanila.

Mga tuntunin ng application ng isang comparative approach:

1. Ang bagay ay hindi dapat maging kakaiba.
2. Ang impormasyon ay dapat na komprehensibo, kabilang ang mga kondisyon para sa paggawa ng mga transaksyon.
3. Ang mga kadahilanan na nakakaapekto sa gastos ng kumpara sa mga analogue ng tinatayang real estate ay dapat na maihahambing.

Mga pangunahing kinakailangan para sa analogue:

Ang analogue ay katulad ng object ng pagtatasa sa pangunahing pang-ekonomiya, materyal, teknikal at iba pang mga katangian;
- Katulad na mga tuntunin ng transaksyon.

Ang comparative approach ay batay sa mga prinsipyo:

Pagpapalit;
- Balanse;
- Demand at mga suhestiyon.

Mga yugto ng isang comparative approach:

Pananaliksik sa merkado;
- Pagkolekta at pag-verify ng katumpakan ng impormasyon sa magagamit o kamakailan-lamang na ibinebenta analogues ng object pagtatasa;
- Paghahambing ng data sa napiling analogues at pagtatasa ng bagay;
- Pagsasaayos ng mga presyo ng benta ng mga napiling analogues alinsunod sa mga pagkakaiba mula sa object ng pagtatasa;
- Itinataguyod ang halaga ng bagay ng pagtatasa.

Mga bentahe ng isang comparative approach:

1. Sa kabuuang halaga, ang opinyon ng mga tipikal na nagbebenta at mamimili ay makikita.
2. Ang mga presyo ng pagbebenta ay sumasalamin sa pagbabago sa mga kondisyon sa pananalapi at implasyon.
3. Statically justified.
4. Ang mga pagsasaayos ay ginawa sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga inihambing na bagay.
5. Madaling sapat upang magamit at nagbibigay ng maaasahang mga resulta.

Mga disadvantages ng isang comparative approach:

1. Mga pagkakaiba sa mga benta.
2. Ang pagiging kumplikado ng pagkolekta ng impormasyon tungkol sa mga praktikal na presyo ng benta.
3. Problema ng pagkolekta ng impormasyon tungkol sa mga partikular na kondisyon ng transaksyon.
4. Pag-asa sa aktibidad ng merkado.
5. Pag-asa sa katatagan ng merkado.
6. Ang pagiging kumplikado ng koordinasyon ng data sa makabuluhang iba't ibang mga benta.

2.5.2. Diskarte sa gastos

Diskarte sa gastos - Ito ay isang hanay ng mga pamamaraan ng pagtatasa batay sa pagtukoy ng gastos na kinakailangan upang ibalik o palitan ang bagay ng pagtatasa, isinasaalang-alang ang naipon na wear. Ito ay batay sa palagay na ang bumibili ay hindi magbabayad para sa tapos na bagay nang higit pa kaysa sa paglikha ng isang bagay na katulad ng utility.

Kapag nag-aaplay ng diskarte na ito, ang mga gastos ng mamumuhunan ay isinasaalang-alang, at hindi isang kontratista.

Ang batayan ng diskarte na ito ay ang prinsipyo ng pagpapalit.

Kinakailangan ang impormasyon para sa paggamit ng diskarte sa gastos:

Antas ng sahod;
- ang magnitude ng overhead;
- Mga gastos sa kagamitan;
- ang mga patakaran ng kita ng mga tagapagtayo sa rehiyon;
- Mga presyo ng merkado para sa mga materyales sa gusali.

Mga yugto ng diskarte sa gastos:

Pagkalkula ng halaga ng lupa plot na isinasaalang-alang ang pinaka mahusay na paggamit (s);
- Pagkalkula ng gastos ng bagong konstruksiyon ng tinatayang mga gusali (na may Na);
- Pagkalkula ng naipon na wear (at H):
- pisikal na pagkasira - Magsuot ng kaugnay sa pagbawas sa kawalang-kinikilingan ng bagay bilang isang resulta ng natural na pisikal na pag-iipon at ang impluwensya ng mga panlabas na salungat na mga salik;
- functional wear. - Magsuot dahil sa hindi pagkakapare-pareho sa mga modernong pangangailangan para sa mga naturang bagay;
- Exterior wear. - Magsuot bilang isang resulta ng mga pagbabago sa mga panlabas na pang-ekonomiyang mga kadahilanan;
- Pagkalkula ng gastos ng mga pagpapabuti, isinasaalang-alang ang naipon na wear: su \u003d may -c at;
- Pagpapasiya ng huling halaga ng real estate: may zp \u003d c h + c u.

Mga bentahe ng diskarte sa gastos:

1. Kapag sinusuri ang mga bagong bagay, ang posibilidad ng gastos ay pinaka maaasahan.

2. Ang diskarte na ito ay angkop at / o ang tanging posible sa mga sumusunod na kaso:

Pagtatasa ng pinakamahusay at pinaka-epektibong balangkas ng lupa;
- teknikal at pang-ekonomiyang pagtatasa ng bagong konstruksiyon at pagpapabuti;
- Pagsusuri ng socio-state at special facility;
- Pagsusuri ng mga bagay sa mga mababang-epektibong mga merkado;
- Pagsusuri para sa mga layunin ng seguro at buwis.

Mga disadvantages ng diskarte sa gastos:

1. Ang mga gastos ay hindi palaging katumbas sa halaga ng pamilihan.
2. Ang mga pagtatangka upang makamit ang isang mas tumpak na resulta ng pagtatasa ay sinamahan ng mabilis na pagtaas sa mga gastos sa paggawa.
3. Hindi pagsunod sa mga gastos sa pagkuha ng isang tinatayang gastos sa mga gastos sa real estate para sa bagong konstruksiyon ng eksaktong parehong bagay, dahil ang naipon na wear ay ibabawas mula sa gastos ng konstruksiyon.
4. Ang problema ng pagkalkula ng gastos ng pagpaparami ng mga lumang gusali.
5. Ang pagiging kumplikado ng pagtukoy ng magnitude ng naipon na wear ng mga lumang gusali at istruktura.
6. Isang hiwalay na pagtatasa ng balangkas ng lupa mula sa mga gusali.
7. Ang problema ng pagtatasa ng lupa plots sa Russia.

2.5.3. Kumikitang diskarte

Kumikitang diskarte Ito ay batay sa ang katunayan na ang gastos ng real estate kung saan ang kabisera ay namuhunan, ay dapat sumunod sa kasalukuyang pagtatasa ng kalidad at halaga ng kita, kung saan ang ari-arian na ito ay may kakayahang magdala.

Kumikitang diskarte - Ito ay isang hanay ng mga pamamaraan sa pagtatasa ng real estate batay sa pagpapasiya ng kasalukuyang halaga ng inaasahang kita mula dito.

Ang capitalization ng kita ay isang proseso na tumutukoy sa kaugnayan ng hinaharap na kita at ang kasalukuyang halaga ng bagay.

Pangunahing formula para sa kumikitang diskarte (IRV - Formula):

kung saan v ay ang halaga ng real estate,

Ako - inaasahang kita mula sa tinatayang real estate. Sa ilalim ng kita ay karaniwang ipinahiwatig ng purong operating income, na kung saan ay may kakayahang magdala ng real estate para sa panahon,

R ay isang kita o kita rate ay isang koepisyent o rate ng capitalization.

Ang ratio ng capitalization ay ang rate ng kita na sumasalamin sa ugnayan sa pagitan ng kita at gastos ng object ng pagtatasa.

Makilala ang dalawang uri ng capitalization:

Direktang capitalization;
- Capitalization ng kita sa pamantayan ng return on capital.

Sa direktang capitalization, dalawang magnitude ay itinuturing na: taunang kita at isang capitalization rate.

Rate ng capitalization - Ito ang ratio ng halaga ng merkado ng ari-arian sa kanilang dinala sa kanila.

Ang inaasahang kita ay tinutukoy bilang isang resulta ng pagtatasa ng mga kita sa panahon ng pagmamay-ari ng real estate.

Discount rate.- Ang pamantayan ng isang kumplikadong interes, na kung saan ay inilalapat kapag recalculating sa isang tiyak na punto sa oras ng gastos ng mga daloy ng salapi na nagreresulta mula sa paggamit ng ari-arian.

Mga yugto ng diskarte sa kita:

1. Pagkalkula ng kabuuan ng lahat ng posibleng mga resibo mula sa object ng pagtatasa.
2. Pagkalkula ng wastong kabuuang kita.
3. Pagkalkula ng mga gastos na may kaugnayan sa object ng pagtatasa:

Kondisyon na pare-pareho;
- Conditional variable (pagpapatakbo);
- Mga reserba.

4. Pagtukoy sa halaga ng purong kita sa pagpapatakbo.
5. Pagbabagong-anyo ng inaasahang kita sa kasalukuyang halaga.

Nakaraan

Katulad na mga artikulo: